Als Alternative zum nach wie vor verhinderten „Hausbesorger neu“ hat die Stadt Wien auf Initiative von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig im Jahr 2010 das Modell der „Wiener HausbetreuerInnen“ ins Leben gerufen. Mittlerweile beschäftigt die Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung 193 Wiener Hausbetreuerinnen und Hausbetreuer in den Städtischen Wohnhausanlagen. 190 davon haben bereits die Ausbildung erfolgreich abgeschlossen. 41 von ihnen erhielten kürzlich von Stadtrat Michael Ludwig, Elisabeth Miksch-Fuchs sowie Johann Takacs, GeschäftsführerInnen der Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung, ihre Zertifikate für die erfolgreich absolvierte Ausbildung. „Dort, wo es die Mehrheit der MieterInnen und Mieter wünscht, sind die Wiener HausbetreuerInnen nicht nur für die professionelle Reinigung der Wohnhausanlagen zuständig. Sie erfüllen auch als direkte Ansprechpartnerinnen und -partner vor Ort für die Hausgemeinschaft eine wichtige soziale Funktion“, hielt Stadtrat Michael Ludwig fest.
Mit dem Zertifikat wird den neuen Wiener HausbetreuerInnen bestätigt, dass sie die Ausbildung und ein umfassendes Schulungsprogramm durchlaufen haben. Sie erhalten dabei eine allgemeine Einführung in alle Tätigkeiten und werden von einem professionellen Team über mehrere Wochen eingeschult. Daraufhin folgt die Arbeit in den Wohnhausanlagen, die in den ersten drei Wochen von MentorInnen betreut wird. Neben dem Wissen über moderne Reinigungs- und Pflegemethoden, erhalten die Wiener HausbetreuerInnen auch eine verpflichtende Aufzugsschulung sowie vertiefte Informationen zum Thema Kommunikation und zu Methoden des Konfliktmanagements.
Während die Hausbetreuungsteams der Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung einmal wöchentlich in einer Anlage sind, um alle Arbeiten zu erledigen, sind die Wiener HausbetreuerInnen täglich vor Ort. Sie haben dabei ausreichend Zeit, um sich neben den Reinigungsarbeiten verstärkt um die Anliegen der MieterInnen und Mieter zu kümmern. Das Modell Wiener HausbetreuerInnen wird überall dort umgesetzt, wo es die Mehrheit der MieterInnen wünscht. Bei den Befragungen spricht sich etwas mehr als die Hälfte für den/die Wiener HausbetreuerIn. Im Jahr 2013 fanden bislang in 62 Wohnhausanlagen Abstimmungen statt. Die Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung betreut mitterweile mehr als 6.000 Stiegen in den Wiener Gemeindebauten. In rund einem Viertel davon sind Wiener HausbetreuerInnen tätig.
Um auf die Bedürfnisse ihrer MitarbeiterInnen einzugehen, hat die Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung verschieden Arbeitszeitmodelle entwickelt. Wer Wiener HausbetreuerIn werden möchte, kann sich daher sowohl für eine Vollzeit- als auch eine Teilzeitstelle bewerben.
Der Haus- und Außenbetreuung stehen 31 lokale Stützpunkte und 6 Standorte für den Sevice- und Lagerbedarf zur Verfügung. Sie betreut rund 1.700 Wohnhausanlagen mit mehr als 6.000 Stiegenhäusern und beschäftigt derzeit mehr als 1.200 MitarbeiterInnen.
Die bestens bewährten Servicetouren von Stadtrat Ludwig gemeinsam mit den für die Wohnhausanlage zuständigen ExpertInnen in den Wiener Gemeindebauten finden auch heuer statt.
Rund 500.000 WienerInnen leben in Wiens Gemeindebauten. Das entspricht rund einem Drittel der Bevölkerung der Stadt und ebenso vielen BewohnerInnen wie in den Landeshauptstädten Graz, Salzburg, Klagenfurt zusammen. Die Stadt Wien ist mit rd. 2.000 Städtischen Wohnhausanlagen und 220.000 Wohnungen eine der größten Hauseigentümerinnen weltweit und nimmt ihre Verantwortung gegenüber den MieterInnen sehr ernst. Die hohe Wohnzufriedenheit weiter auszubauen, ist Wohnbaustadtrat Michael Ludwig ein vorrangiges Anliegen. „Aus zahlreichen Begegnungen weiß ich, dass viele MieterInnen das persönliche Gespräch gegenüber einem Telefonat bevorzugen. Deswegen ist mir der direkte Kontakt mit den BewohnerInnen auch besonders wichtig“, so Ludwig beim Auftakt zu „Unterwegs im Gemeindebau“ diese Woche in der Ankerbrotsiedlung in Wien-Favoriten.
Bei den Terminen stehen die ExpertInnen der Hausverwaltung Wiener Wohnen sowie die MitarbeiterInnen des Nachbarschafts-Service wohnpartner allen interessierten MieterInnen kompentent für Informationen und Fragen zu den jeweiligen Wohnhausanlagen zur Verfügung. Das für die jeweilige Wohnhausanlage zuständige Betreuungsteam von Wiener Wohnen setzt sich aus technischen und kaufmännischen ReferentInnen sowie WohnberaterInnen zusammen. Sie stehen für alle Fragen rund um das Thema Wohnen von Auskünften zur neuen Waschküchenregelung „naTÜRlich sicher“ über die Wiener HausbetreuerInnen über Anliegen zur Hausordnung bis hin zu bevorstehenden Sanierungen zur Verfügung.
Im direkten Kontakt mit den GemeindemieterInnen macht sich Stadtrat Ludwig selbst ein Bild und bespricht Anliegen, Wünsche und Lösungsansätze mit den BewohnerInnen direkt vor Ort. „Basierend auf der größten MieterInnenbefragung Österreichs wurde eine ganze Reihe von Maßnahmen gesetzt – von den wohnpartnern und den OrdnungsberaterInnen bis hin zur Schaffung der Wiener HausbetreuerInnen. Sie alle haben eine Verbesserung der Serviceleistungen und des Zusammenlebens im Wiener Gemeindebau zum Ziel. „Unterwegs im Gemeindebau“ ist dabei ein wichtiger Baustein im direkten und persönlichen Kontakt mit den BewohnerInnen“, so der Wiener Wohnbaustadtrat.
„Im direkten Kontakt lässt sich so manche Frage und Herausforderung oft schnell und unbürokratisch lösen. Der verstärkte regelmäßige Austausch mit MieterInnen ist daher ein wichtiger Teil meiner Vision von Wiener Wohnen, die das Unternehmen noch stärker zu einem modernen Dienstleistungunternehmen führen soll“, sagt der Direktor von Wiener Wohnen, Josef Neumayer.
Der Tour folgen im Spätsommer weitere Termine. Die MieterInnen der Gemeindebauten und angrenzender Städtischer Wohnhausanlagen werden zeitgerecht schriftlich über die jeweiligen Termine der Servicetour benachrichtigt.
Das Erfolgsprojekt „wohnpartner unterwegs“, das von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig initiiert wurde, startet heuer erneut. Die wohnpartner unterwegs-MietarbeiterInnen konzentrieren sich vor allem auf Konflikte, die in der warmen Jahreszeit und speziell in den Nachtstunden häufiger auftreten, wie z.B. Lärmbelästigungen, und setzen auch entsprechende präventive Maßnahmen. Im Einsatz für ein rücksichtsvolles Miteinander kamen die neun Teams schon im Vorjahr mit rund 11.000 BewohnerInnen in rund 800 Wohnhausanlagen ins Gespräch. „Bei ihrer Arbeit setzen die Teams verstärkt auf den Dialog mit den Mieterinnen und Mieter vor Ort. Denn wie bei allen gemeinschaftsfördernden Projekten gilt auch hier: „Durch´s Reden kommen die Leut´ z´samm“. Durch persönliche Gespräche mit den Bewohnerinnen und Bewohnern konnte schon in den Vorjahren eine deutliche Verbesserung der Wohnqualität und -zufriedenheit erreicht werden“, so Wohnbaustadtrat Michael Ludwig.
Ziel der wohnpartner unterwegs-Teams ist es, mehr Verständnis und Rücksichtnahme – beispielweise bei Wünschen der älteren BewohnerInnen nach Ruhe aber auch dem Bewegungsdrang von Kindern und Jugendlichen – zu erreichen und auf diese Weise das gute Miteinander zu fördern. Die MitarbeiterInnen von wohnpartner unterwegs werden in ausgewählten Gemeindebauten in ganz Wien von Mai bis Oktober zum Einsatz kommen. „Wie die Erfahrungen der letzten Jahre gezeigt haben, ist das mobile und flexible Service von wohnpartner unterwegs bestens dafür geeignet, in den betreffenden Wohnhausanlagen rasch und effizient für Verbesserungen zu sorgen“, betont Ludwig.
Meinungsverschiedenheiten zwischen BewohnerInnen treten – speziell in der warmen Jahreszeit – häufig in den Nachtstunden auf. Gerade diese Konflikte, die sich meist um die Nutzung der Grün- und Freiflächen und eine unterschiedliche Auffassung einer angemessenen Lautstärke drehen, können am effizientesten durch eine entsprechende Präsenz vor Ort gelöst werden. Trotz Hofveranstaltungen, MieterInnenversammlungen und Stiegenhausgesprächen sowie vielfältiger persönlicher Kontakte seitens des Nachbarschaftservice wohnpartner können tagsüber nicht alle involvierten AkteurInnen angesprochen bzw. erreicht werden. „Um Hofnutzungskonflikten begegnen und vorbeugen zu können, wird bei dem Projekt wohnpartner unterwegs die Präsenz erfahrener und kompetenter wohnpartner-MitarbeiterInnen in den Wohnhausanlagen auch während der Abendstunden gewährleistet“, unterstreicht Josef Cser, Leiter der Serviceeinrichtung wohnpartner. Dabei werden die Wünsche und Bedürfnisse der betroffenen MieterInnen erhoben, kann für Anliegen anderer Konfliktparteien geworben werden, werden Vermittlungsangebote erarbeitet und wird zudem auf die Hausordnung hingewiesen.
Die wohnpartner-Teams suchen von Montag bis Samstag jene Höfe, in denen vermehrt Beschwerden verzeichnet werden, auf. Zudem werden die Routen laufend aufgrund aktueller Wahrnehmungen ergänzt und adaptiert. Auch aktuell bei Wiener Wohnen eingegangene Meldungen wurden berücksichtigt und die betreffenden Wohnhausanlagen kurzfristig in die Betreuungsgebiete aufgenommen.
Bereits seit 2010 sind die wohnpartner unterwegs-Teams jährlich in rund 800 Wohnhausanlagen unterwegs. Pro Abend besucht jedes Zweier-Team vier bis fünf Gemeindebauten von Mai bis Oktober und sammelt so wichtige Erkenntnisse über die Besonderheiten der Anlagen. Durch die Gespräche können die Bedürfnisse und Wünsche der BewohnerInnen aufgenommen und aufbauend auf diesen Informationen gemeinsam maßgeschneiderte, gemeinschaftliche Aktivitäten mit den GemeindemieterInnen entwickelt werden. Auf ihrer Route legen die wohnpartner unterwegs-Teams gemeinsam fast 10.000 Kilometer zurück – eine Strecke so lang wie von Wien bis Rio de Janeiro. Dabei kreuzen zahlreiche MieterInnen unterschiedlicher Herkunft und Alters ihre Wege. Besonders intensiven Kontakt gab es in den vergangenen Jahren mit Kindern zwischen sechs und zwölf Jahren sowie mit Frauen zwischen 30 und 50 Jahren. Daher setzt wohnpartner seinen Schwerpunkt 2013 auf Themen und Anliegen von Müttern mit Kindern.
Viele WienerInnen sind jetzt emsig damit beschäftigt, die Wintersachen einzumotten und die Wohnungen zu putzen. Dem allgemeinen Frühjahrsputz und der aktuellen Aktion „Wien räumt auf“ schließen sich auch Wiener Wohnen, die Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung, wohnpartner und die OrdnungsberaterInnen an. Schließlich rücken bei dem sonnigen Wetter auch die Grün- und Freiräume wieder verstärkt in den Fokus – und da ist es doch schade, wenn achtlos weggeworfene Papierln & Co. den Frühlingsaufschwung und die Freude an den Freiräumen beeinträchtigen. Deshalb finden mehrere Events in Gemeindebauten statt, darunter Aufräumaktionen gemeinsam mit BewohnerInnen, Mülltrennungsspiele & Müllkasperl für Kids sowie Infoveranstaltungen zum Thema Mülltrennung. Die OrdnungsberaterInnen patroullieren verstärkt in den Gemeindebauten, um das Einhalten der Hausordnung und die Sauberhaltung der Freiflächen zu kontrollieren. „Auch in den Gemeindebauten ist das stärkere Bewusstsein für das Thema Müll, Müllvermeidung und Sauberkeit ein zentrales Anliegen. Das soll den MieterInnen näher gebracht werden“, unterstreicht Wohnbaustadtrat Michael Ludwig.
Rund 6.800 Wohnhausanlagen wurden heuer bereits kontrolliert. Nach dem Wiener Reinhaltegesetz wurden 26 Organmandate ausgestellt und 3 Anzeigen erstattet. Die meisten der ertappten BewohnerInnen zeigen sich bei Gespräch einsichtig, ein paar Uneinsichtige bzw. „Wiederholungstäter“ hat es aber gegeben. Die Liste der Beanstandungen führen herrenlose Einkaufswagerl (4367) an, gefolgt von Kleinmüll (2313) und Sperrmüll (644). Sperrmüll wird immer weniger – so verzeichneten die OrdnungsberaterInnen im ersten Jahresdrittel 2012 rund 1.100 Beanstandungen zum Thema Sperrmüll. Im Vergleichszeitraum 2013 sind es 644 Fälle.
„Gerade Sperrmüll belastet die Hausgemeinschaften, die den Abtransport bezahlen müssen, ganz besonders. Daher legen die OrdnungsberaterInnen hier einen besonderen Schwerpunkt, der deutlich Präventivwirkung zeigt. Sperrmüllablagerungen gehen kontinuierlich und deutlich zurück – allein im Vergleich zum ersten Jahresdrittel 2012 um rund 42 Prozent“, so Ludwig.
Beinahe 20.000 Mal waren die OrdnungsberaterInnen im vergangenen Jahr in den Wohnhausanlagen unterwegs. Dabei mussten 2012 wegen Übertretungen des Reinhaltegesetzes, etwa bei nicht eingesammeltem Hundekot, 43 Ermahnungen ausgesprochen werden, in 82 Fällen haben die OrdnungsberaterInnen Organmandate ausgestellt und 19 Mal kam es zu Anzeigen.
Neben der Sauberkeit in den Wohnhausanlagen steht auch die Pflege der Grünanlagen in den kommenden Wochen in den Gemeindebauten im Mittelpunkt. 610 Hektar Grünraum werden insgesamt betreut (das entspricht 854 Fußballfeldern). Dort wachsen insgesamt 70.000 Bäume und mehr als 1 Mio. Sträucher. Allein im Jahr 2012 wurden 1.500 Bäume und 60.000 Sträucher neu gepflanzt. 89 Bäume wurden heuer bereits gesetzt. Ausgebildete Fachkräfte der Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung schneiden Sträucher zurück und stechen die Erde um. Das dient der Lockerung des Bodens und damit der Belüftung des Wurzelraums und einer verbesserten Wasseraufnahme. Dadurch werden auch hartnäckige Unkräuter und Schädlinge bekämpft, die sich über den Winter in den Boden eingenistet haben. In den Grünanlagen der Gemeindebauten kommen in der Regel keine chemischen Pflanzenmittel zum Einsatz, es werden natürliche Wege der Schädlingsbekämpfung gewählt.
Die von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig eingeleitete Reform bei Auropas größter Hausverwaltung, Stadt Wien – Wiener Wohnen, geht unvermindert weiter. In mehr als 100 Arbeitspakten wird derzeit an Änderungen gearbeitet. Bis zum sichtbaren Abschluss der Reformen, dem Umzug des Unternehmens an einen neuen Standort in der Guglgasse bei den Gasometern Ende 2014, soll das gesamte Reformpaket auf den Weg gebracht sein. Ein zentraler Bestandteil der Maßnahmen war ein sozial noch ausgewogeneres Wohnungsangebot, das gerade MieterInnen mit geringem Einkommen entgegenkommt. Auf Grund der in den letzten Jahren gestiegenen Nachfrage nach besonders günstigem Wohnraum, stellt Wiener Wohnen verstärkt auch Wohnungen der Kategorie B und C zur Verfügung. also solche mit besonders günstigen Mieten. Durch Aufkategorisierungen entsprechen mittlerweile 60 Prozent aller von dem Unternehmen verwalteten Wohnungen der höchsten Kategorie. Eine Angebung der Kategorie geht allerdings auch mit einem erhöhten Mietzins einher. Daher wird Wiener Wohnen nicht mehr automatisch alle Wohnungen, die zurückgeben werden, auf den höchsten Standard heben, sondern dies selektiv betreiben. Damit verbleibt in Zukunft ein größerer Teil der Wohnungen in den günstigen Kategorien B und C. Diese Wohnungen werden auf einem hohen qualitativen Standard instand gesetzt unf brauchbar gemacht. Die Aufkategorisierungen werden schrittweise im Laufe des Jahres 2013 angepasst.
Zusätzlich kommt es durch die geringere Anzahl an Aufkategorisierungen auch zu einer rascheren Wiedervermietung der Wohnungen, wodurch die an einer Gemeindewohnung interessierten Personen schneller zu ihrer gewünschten Wohnung gelangen. Im Zuge der Neuerungen bei Wiener Wohnen schreitet auch der Ausbau des Qualitätsmanagements und der internen Kontrollmaßnahmen voran. Eine bereits personell gestärkte Interne Revision führt objektive Prüfungs- und Beratungsdienstleistungen durch, um so die Geschäftsprozesse zu verbessern. Auch das Controlling wurde bereits neu strukturiert, um die Planung und Steuerung zu stärken. Im Zuge des Prozesses wird ein neues Qualitätsmanagement für das gesamte Unternehmen ausgearbeitet, das am Ende von externen Auditoren zertifiziert werden wird. Zur Sicherung der Qualität bei Sanierungsmaßnahmen sind bereits heute die Begleitung und Kontrolle durch die Qualitätssicherung des Projekts bei Wiener Wohnen Standard, sodass Mängel rascher erkannt und behoben werden können.
Um noch rascher Hilfeleistung für MieterInnen in Kriesensituationen, wie Bränden oder Wasserschäden garantieren zu können, hat Wiener Wohnen mit 1. März auch ein eigenes Team installiert. Dieses Team kümmert sich 365 Tage im Jahr und 24 Stunden am Tag in solchen Fällen um die Unterstützung der BewohnerInnen. Etwa in der Versorgung mit Notfallwohnungen.
Im Jahr 2012 hat Wiener Wohnen rund 120 Millionen Euro in Sanierungsmaßnahmen investiert. Im Jahr 2013 soll dieser Wert auf etwa 170 Millionen Euro gesteigert werden. Um die Bauvorhaben nach ihrer Dringlichkeit zu reihen, hat Wiener Wohnen mit der systematischen Erhebung des Bauszustands der Wiener Gemeindebauten begonnen. Der so entstehende Kataster reiht die Wohnhausanlagen nach ihrer Dringlichkeit auf, was eine bessere Planbarkeit der Sanierungsmaßnahmen ermöglicht. Ab dem Jahr 2014 werden die ersten Bauten nach dieser Prioritätenliste saniert.
Wiener Wohnen bietet bereits jetzt als Service für die MieterInnen die Möglichkeit, auf deren Wunsch die Hausabrechnung auf einer CD-Rom oder einem USB-Stick zu erhalten. Dies geht deutlich über die Verpflichtung des Mietrechtsgesetzes hinaus, wonach die Abrechnung der Betriebskosten an eine geeigneten Stelle des Hauses ausgehängt werden muss und gegen Terminvereinbarung eine Einsicht in die Belege genommen werden kann. Bei den Betriebskostenabrechnungen gab es insgesamt zwischen 2009 und 2010 einen marginalen Anstieg um 0,67 Prozent, währen sie im Jahr 2011 wieder leicht gesunken sind. Vier von fünf MieterInnen haben im letzten Jahr eine Gutschrift bei der Betriebskostenabrechnung erhalten. Um noch effizienter – und im Sinne der MieterInnen auch kostensparender – zu sein, wird Wiener Wohnen im Jahr 2013 eine vertiefte Untersuchung einiger Wohnhausanlagen durchführen. Auf Basis der Erkenntnisse aus dieser Untersuchung werden darauf folgend entsprechende weitere Verbesserungen umgesetzt.
Teil der Reformmaßnahmen werden auch neue Strukturen innerhalb von Wiener Wohnen sein. Im vergangenen Jahr wurde so zum Beispiel eine klarere Aufgabenverteilung geschaffen und Neuerungen bei den Führungsstrukturen umgesetzt. Am Ende des Prozesses steht eine noch stärkere Hinwendung zu den MieterInnen, um deren Anliegen bestmöglich wahrnehmen zu können. In dem zentralen Kundendienstzentrum am neuen Standort Guglgasse etwa werden noch Kundenfreundlichere Öffnungszeiten und ein optimiertes Serviceangebot dafür sorgen, dass den Wünschen der BewohnerInnen noch besser entsprochen werden kann.