Im Mittelpunkt der Umstrukturierung von Wiener Wohnen steht eine sozial verantwortungsvolle Wohnungspolitik, die den Wünschen und Bedürfnissen der KundInnen maßgeschneidert Rechnung trägt. Europas größte Hausverwaltung Stadt Wien – Wiener Wohnen bietet rund 220.000 MieterInnen in Wien leistbaren und qualitativ hochwertigen Wohnraum. Um das Service für die knapp 500.000 BewohnerInnen der Gemeindewohnungen weiter zu steigern und den aktuellen Wohnbedürfnissen der WienerInnen entgegen zu kommen, wurde auf Initiative von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig im Frühjahr 2011 ein Reformprozess eingeleitet, der in den kommenden Monaten und Jahren in umfassenden Neuerungen bei Wiener Wohnen münden wird.
Wohnbaustadtrat Michael Ludwig und Wiener Wohnen-Direktor Josef Neumayer stellten vor kurzem die ersten Reformschritte vor. Klar definiertes Ziel für Wiener Wohnen ist es dabei, nicht nur die Anforderung an ein modernes Dienstleistungsunternehmen zu erfüllen, sondern auch den sozialen Aspekten noch präziser gerecht zu werden. Dazu tragen ein neues zentrales Kundenservicezentrum, ein auf die Bedürfnisse der MieterInnen abgestimmtes und entsprechend ausdifferenziertes Wohnungsangebot sowie eine raschere Vergabe der Wohnungen bei.
So umfassen die ersten Reformschritte ein noch sozialer gestalltes Wohnungsangebot, das die Bedürfnisse von WohnungsinteressentInnen, die über ein geringeres Einkommen verfügen, punktgenau berücksichtigt. Nachdem alle Gemeindewohnungen – egal ob Kategorie A, B oder C – einen guten Wohnstandart bieten, besteht speziell bei jungen Menschen, aber auch bei Personen, die beispielweise von einer Scheidung betroffen sind, häufig der Wunsch nach möglichst kostengünstigem Wohnraum. Wiener Wohnen wird daher, diesem Wunsch folgend, in Zukunft ein breiteres Angebot an Kategorie B und C Wohnungen zur Verfügung stellen und verstärkt Wohnungen mit besonders günstigen Mieten anbieten.
Um das geplant, verstärkt ausdifferenzierte Wohnungsangebot bereit stellen zu können, werden Aufkategorisierungen frei werdender Wohnungen künftig selektiv erfolgen, da sich gezeigt hat, dass zahlreiche Wohnungen bereits sehr hohe Qualitätsstandards erfüllen, die den Kriterien von Kategorie A-Wohnungen nahezu entsprechen.
In den vergangenen Jahren hat Wiener Wohnen fast alle frei werdenden Wohnungen aufkategorisiert, wenn diese davor der Kategorie B oder C entsprochen haben. Dadurch wurde erreicht, dass bereits rund 60 Prozent der Wohnungen der Städtischen Wohnhäuser der höchsten Kategorie entsprechen. Jeweils rund 20 Prozent der restlichen 40 Prozent des Gemeindewohnungsbestands besitzen den Standard einer Kategorie B oder Kategorie C Wohnung, wobei viele dieser Wohnungen de facto fast einer Kategorie A Wohnung entsprechen. So gibt es beispielsweise bereits in der Mehrzahl der Kategorie C Wohnungen einen eigenen Baderaum, der durch eine Falttüre abgetrennt ist und über keine direkte Beläuftung verfügt. Der Unterschied zu Kategorie A besteht lediglich darin, dass für die Erfüllung dieses Standards eine herkömmliche Tür und direkte Belüftung erforderlich sind. Eine Anhebung des Standards auf Kategorie A geht jedoch auch mit einem höheren Mietzins pro Quadratmeter einher. Rund 12.500 Gemeindewohnungen werde pro Jahr neu vergeben, wovon in den letzten Jahren durchschnittlich rund 3.000 von Kategorie C oder B auf Kategorie A angehoben wurden. Von diesen rund 3.000 Wohnungen pro Jahr werden in Zukunft rund 1.500 auf Kategorie A angehoben. Die anderen 1.500 Wohnungen werden qualitativ hochwertig brauchbar gemacht, jedoch nicht mehr aufkategorisiert. Auch die Kategorie A- Gemeindewohnungen bieten die günstigsten Mieten auf dem Wiener Wohnungsmarkt. Durch die Bereitstellung eines größeren Angebots an Kategorie B und C-Wohnungen wird nun verstärkt ein Wohnungsangebot zur Verfügung gestellt, das besonders kostengünstige Mieten bietet und dennoch qualitativ guten Wohnraum umfasst.
Weiterer positiver Nebeneffekt: Im Rahmen der Brauchbarmachung von Wohnungen werden selektiv Verbesserungsmaßnahmen – dort wo sie notwendig sind und der Wohnqualität der neuen MieterInnen dienen – gesetzt. Die mit einer Anhebung auf Kategorie verbundenen, gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen zur Erfüllung dieses Standards, die über diese qualitätsvolle Brauchmachung hinausgehen, entfallen somit. Die dadurch entstehende Kostenersparnis kommt der Hauptmietzinsrücklage zugute. Wird eine Wohnhausanlage gemäß § 18 MRG (Schlichtungsstelleverfahren) saniert, so profitieren alle MieterInnen durch geringere Sanierungsbeiträge davon. Ab sofort werden alle neu vermieteten Wohnungen, für die weder Aufschläge, Vermittlungsprovisionen, Kautionen oder Vertragserrichtungsgebühren eingehoben werden, zum Richtwert vergeben. „Eine klare, dem gebotenen Standard entsprechende faire Regelung, die in Summe zu einer verbesserten Mietzinsrücklage führt und schlussendlich alle Mieterinnen ganz besonders im Falle einer Sanierung – finaziell deutlich entlastet“, erläuterte Josef Neumayer, Direktor von Wiener Wohnen.
Mit der höheren Anzahl an Aufkategorisierungen und den damit verknüpften Umbaumaßnahmen waren – bedingt durch die umfangreichreicheren Maßnahmen – Leerstandzeiten, die einige Monate ausmachten, verbunden. Diese können – im Rahmen einer qualitätsvollen selektiven Brauchbarmachung neu zu vergebender Wohnungen – deutlich verkürzt werden. „Wir erfüllen somit den Wunsch vieler Wohnungsinteressentinnen und -interessenten, rascher zu ihrer Gemeindewohnung zu kommen“ hielt der Wiener Wohnbaustadtrat einen weiteren Vorteil des Reformschritts fest. Ludwig kündigte zudem an, dass sich das Investitionsvolumen von Wiener Wohnen auch in den kommenden Jahren auf konstant hohem Nieveau bewegen werde: “ So beinhaltet der Wirtschaftsplan von Wiener Wohnen für das Jahr 2013 ein beträchtliches Gesamtinvestitionsvolumen von rund 360 Millionen Euro für Sanierungsprojekte, die Brauchbarmachung sowie die Aufkategorisierung von Wohnungen“. Aktuell werden 95 Städtische Wohnhausanlagen mit rund 19.500 Wohnungen umfassend revalisiert. Das Gesamtinvestitionsvolumen dafür beträgt 595 Millionen Euro.
„One-face-to-the-Costumer“-Service
Um das Service für die MieterInnen weiter zu verbessern, werden auch innerhalb von Wiener Wohnen Umstrukturierungsmaßnahmen durchgeführt. „Mehr Effizienz und mehr Nähe zu den Kundinnen und Kunden sind hier die entscheidenden Schlagworte“, so Ludwig. So wird sich in Zukunft ausschließlich ein/e Ansprechpartnerin um das Anliegeneiner Kundin, eines Kunden kümmern. Das bedeutet: Meldet z.B eine Mieterin, ein Mieter einen Schaden in der Wohnhausanlage, so steht ihr/ihm ein/e KundenmanagerIn zur Verfügung, die/der alle notwendigen Schritte veranlasst, koordiniert und überprüft und der Mieterin, dem Mieter während der ganzen Zeitdauer – von der Meldung bis zur erfolgreiche Behebung des Schadens – zur Seite steht. Das Aufgabengebiet der KundenmanagerInnen umfasst alle Themen rund um das Wohnen im Gemeindebau. „Diese Neuerung nach dem „One face to the Costumer“-Prinzip stellt einen entscheidenden Schritt in Richtung eine modernen und besonders kundenorientierten Services dar“, unterstrich Ludwig. Darüber hinaus wird auch das Aufgabengebiet der HausbesorgerInnen und HausbetreuerInnen in den Wohnhausanlagen noch kundInnenorientierter gestalltet. „Diese werden für die MieterInnen verstärkt als direkte AnsprechpartnerInnen vor Ort fungieren und beispielweise die Koordination bei Schadensfällen, die rasch behoben werden können, übernehmen“, informierte Neumayer.
Für besondere Einsätze, etwa bei großen Bränden in Wohnhausanlagen, wird es künftig auch eine eigene Stelle für Sofortmaßnahmen bei Wiener Wohnen geben, die für die Koordination und die Unterstützung der MieterInnen verantwortlich zeichnen und sieben Tage in der Woche 24 Stunden lang erreichbar sein wird. Die Aufgaben der Einsatzkräfte vor Ort reichen von der Bereitsstellung eventuell benötiger Ersatzwohnungen bis hin zur Instandsetzung der Wohnung oder des Hauses. „Die Umstukturierung des KundInnensservices, die die Schaffung von KundenmanagerInnen sowie die Einrichtung einer Stelle für Sofortmaßnahmen umfasst, wird bereits im ersten Quartal des kommenden Jahres umgesetzt“, gaben Wohnbaustadtrat Michael Ludwig und Wiener Wohnen-Direktor Josef Neumayer bekannt.
Im Herbst 2014 wird sich die Hausverwaltung Wiener Wohnen in einem neuen zentralen KundInnenservicezentrum in der Guglgasse bei den Gasometern einmieten. Aus insgesamt zehn verschiedenen Vorschlägen hat ein unabhängiges Immobilieconsulting-Unternehmen diesen Standort als den geeignetsten ermittelt. Der Standort besticht durch die ausgezeichnete Anbindung, sowohl an den öffentlichen, als auch an den Individualverkehr, sowie die Möglichkeit, Synergien mit dem in direkter Nachbarschaft befindlichen „Wiener Wohnen Willkommensservice“ und dem Zentralen Baumanagement zu schaffen. Mit Maßnahmen wie noch kundenfreundlicheren Öffnungszeiten und einem optimierten Serviceangebot wird das neue KundInnenservicecenter noch stärker den Wünschen der MieterInnen nach bestmöglicher Betreuung nachkommen. In dem neuen Gebäude, dessen Spatenstich noch in diesem Jahr erfolgen wird, werden auch die Tochterunternehmen von Wiener Wohnen angesiedelt.
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Für den Vorstand
Günter Rech
Um vestärkt auf die Hausordnung aufmerksam zu machen, die Einhaltung dieser – für alle gültigen – Spielregeln einzumahnen sowie Übertretungen der Hausordnung zu ahnden, sind seit Herbst 2009 OrdnungsberaterInnen in den Städtischen Wohnhausanlagen unterwegs. Sie sind auch befügt, Abmahnungen auszusprechen und Strafmandate sowie Anzeigen auszustellen.
Vorteile für MieterInnen:
– verstärkte Einhaltung der gemeinsamen Spielregeln
– gezielte Kontrollen der Hausordnung, ganz speziell in jenen Gemeindebauten, in denen Übertretungen der Hausordnung gemeldet wurden
– deutliche Präventivwirkung, weniger Übertretungen der Hausordnung
Bilanz:
– rund 59.000 Besuche in Gemeindebauten in ganz Wien, davon bereits über 10.200 im ersten Halbjahr 2012
– die Haupt-Interventionsgründe: herrenlose Einkaufswagerln, Spermüll und Hundekot
– bisher wurden heuer 15 Ermahnungen ausgesprochen, 41 Organmandate ausgestellt und 12 Anzeigen erstattet
Neben den ganzjährigen Aktivitäten wird das gemeinschaftliche Miteinander ganz besonders in den Sommermonaten durch eine breite Angebotspalette unterstützt. Ganz nach dem Moto „Durchs Reden kommen d´Leut zam“. Ob nachbarschaftliche Schachpartien, „Urlaub im Gemeindebau“, Nachbarschaftsgarten oder das Angebot von Sommernachhilfe unter NachbarInnen (Kurse für SchülerInnen in den Fächern Deutsch, Mathematik und Englisch, die von wohnpartner und Wiener Volkshochschulen organisiert wurden) und „Wiener Gemeindebau-Quiz“ für Jung und Alt wienweit… Interesse daran ist enorm. Es werden Kontakte geknüpft, Erfahrungen ausgetauscht und nachbarschaftliche Beziehungen vertieft. Auch Respekt und Rücksichtnahme wird gelebt – und das Zusammenleben verbessert.
Diplomvergabe an LernbegleiterInnen
In Rahmen des Lernhilfe-Projekts „Gemeinsam schlau im Gemeindebau“ wurden erstmals BewohnerInnen zu ehrenamtlichen LernbegleiterInnen ausgebildet.
Wohnbaustadtrat Michael Ludwig gratulierte den ersten neun AbsolventInnen des eigens dafür eingerichteten VHS-Lehrgangs.
Wien räumt auf – Siedlung Jedlesee
Die Klasse 1B der Volksschule „Christian Bucher-Gasse“ und der Mieterbeirat der Siedlung Jedlesee (im Bild Frau Ingrid Gebhart) schwangen gemeinsam den Besen.
Im Rahmen des Projekts „‚Von Nachbar zu Nachbar“ waren JedleseerInnen eingeladen, sich an einer Putzaktion in der Anlage zu beteiligen.
Die bestens bewährten Servicetouren von Stadtrat Ludwig gemeinsam mit den für die Wohnhausanlage zuständigen ExpertInnen in den Wiener Gemeindebauten finden auch 2012 statt.
Wohnbaustadtrat Michael Ludwig ist „Unterwegs im Gemeindebau“, um mit den MieterInnen ihre Anliegen und Wünsche vor Ort persönlich zu besprechen. Allein in den Gemeindebauten leben etwa 500.000 WienerInnen. Das entspricht nahezu einem Drittel der Bevölkerung der Bundeshauptstadt und ebenso vielen BewohnerInnen wie in den Landeshauptstädten Graz, Salzburg, Klagenfurt zusammen. Die Stadt Wien ist mit rd. 2.000 Städtischen Wohnhausanlagen und 220.000 Wohnungen eine der größten Hauseigentümerinnen weltweit und nimmt ihre Verantwortung gegenüber den MieterInnen sehr ernst. Die hohe Wohnzufriedenheit weiter auszubauen, ist Wohnbaustadtrat Michael Ludwig ein vorrangiges Anliegen.
„Aus zahlreichen Begegnungen weiß ich, dass viele MieterInnen das persönliche Gespräch gegenüber einem Telefonat bevorzugen. Deswegen ist mir der direkte Kontakt mit den BewohnerInnen auch besonders wichtig. Aus diesem Grund wurde bereits im Vorjahr mit „Wiener Wohnen vor Ort“ ein neues Leistungsangebot direkt in den Gemeindebauten zur Verfügung gestellt und die Servicetour wird selbstverständlich auch heuer in vielen Städtischen Wohnhausanlagen weitergeführt“, so Ludwig beim Auftakt zu „Unterwegs im Gemeindebau“ im Karl-Waldbrunner-Hof im Wien Landstraße.
Bei den Terminen stehen die ExpertInnen der Hausverwaltung Wiener Wohnen sowie die MitarbeiterInnen des Nachbarschaft-Service wohnpartner allen interessierten MieterInnen kompetent für Informationen und Fragen zu den jeweiligen Wohnhausanlagen zur Verfügung. Das für die jeweilige Wohnhausanlage zuständige Betreuungsteam von Wiener Wohnen setzt sich aus technischen und kaufmännischen ReferentInnen sowie WohnberaterInnen zusammen. Sie stehen für alle Fragen rund um das Thema Wohnen von Auskünften zur neuen Waschküchenregelung „naTÜRlich sicher“ über die Wiener HausbetreuerInnen über Anliegen zur Hausordnung bis hin zu bevorstehenden Sanierungen zur Verfügung.
In direkten Kontakt mit den GemeindemieterInnen macht sich Stadtrat Ludwig selbst ein Bild und bespricht Anliegen, Wünsche und Lösungsansätze mit den BewohnerInnen direkt vor Ort. „Basierend auf der größten MieterInnenbefragung Österreichs wurde eine ganze Reihe von Maßnahmen gesetzt – von den wohnpartnern und den OrdnungsberaterInnen bis Serviceleistungen und des Zusammenlebens im Wiener Gemeindebau zum Ziel. „Unterwegs im Gemeindebau“ ist dabei ein wichtiger Baustein im direkten und persönlichen Kontakt mit den BewohnerInnen“, so der Wiener Wohnbaustadtrat. Der Frühjahrs-Tour folgen im Spätsommer weitere Termine. Die MieterInnen der Gemeindebauten und angrenzender Städtischer Wohnhausanlagen werden zeitgerecht schriftlich über die jeweiligen Termine der Servicetour benachrichtigt.
Insgesamt 125 MitarbeiterInnen von wohnpartner, dem Nachbarschafts-Service in den Wiener Gemeindebauten sind seit dem Jahr im Einsatz. In den Abend- und Nachtstunden in der warmen Jahreszeit wird darüber hinaus in Form von „wohnpartner unterwegs“ eine weitere wichtige Leistung zur Steigerung der Wohnqualität durchgeführt.
„wohnpartner unterwegs“ versteht sich als flexible und mobile Service-Einrichtung der Stadt Wien, die das gegenseitige Verständnis weckt und eine Sensibilisierung der BewohnerInnen auf die Interessen und Anliegen ihrer NachbarInnen fördert. „Insgesamt ist die Wohnzufriedenheit in den Städtischen Wohnhausanlagen in Wien sehr hoch. Aber es gibt bestimmte Reibepunkte – wie in privaten Wohnhäusern auch. Dazu gehören Probleme mit dem Einhalten der Hausordnung, Lärmbelästigung oder unerlaubt abgelagerter Müll“, erklärte Wohnbaustadtrat Michael Ludwig.
Die wohnpartner-Teams setzen bei ihrer Arbeit auf den Dialog mit den BewohnerInnen vor Ort. Geschulte MitarbeiterInnen sind bereits seit Mai dieses Jahres wieder in Zweier-Teams in den Gemeindebauten unterwegs, um möglichen Auseinandersetzungen vorzubeugen und bestehenden Konflikten entgegenzuwirken. Wie bei allen gemeinschaftsfördernden Projekten gilt auch hier: „Durch`s Reden kommen die Leut`zamm“.